土地の生前贈与と相続、どちらが得？節税・手続き・リスクを徹底比較！

大切な土地の承継方法として検討される生前贈与と相続。どちらが得かは、税金、手続き、そして将来のリスクまで考慮する必要があり、一概には言えません。

本記事では、それぞれの制度の基本から、具体的なメリット・デメリットを徹底比較。さらに、後悔しないための専門家への相談タイミング、計画的な進め方、そして家族間の円滑な話し合いの重要性までを詳細に解説します。

ケーススタディを参考に、ご家族にとって最適な土地の承継方法を見つけ出す一助となれば幸いです。

土地の生前贈与と相続：基本的な違いとは

土地という高額な財産を次世代へ承継する方法として、「生前贈与」と「相続」の二つが主な選択肢として挙げられます。

どちらを選ぶべきかは、財産の状況や家族構成、そして何よりそれぞれの制度の特性を理解することが重要です。

1. 財産の移転時期

最も根本的な違いは、財産が移転する時期です。

【生前贈与】

贈与者（親など）が生きている間に、受贈者（子など）に対して土地の所有権を無償で移転します。贈与者の意思に基づいて、贈与の時期や相手を自由に決めることができます。

【相続】

被相続人（亡くなった親など）の死亡後に、法律の規定（法定相続）または遺言に基づいて、相続人へ土地の所有権が移転します。財産の移転時期は、被相続人の死亡という予期せぬ出来事に左右されます。

2. 税金の種類と税率

土地の移転には税金が課されますが、生前贈与と相続では課税される税金の種類と税率が異なります。

【生前贈与】

贈与税	受贈者に対して課税されます。一般的に、相続税よりも税率が高く設定されています。ただし、「暦年贈与」という年間110万円までの贈与は非課税となる制度や、「相続時精算課税制度」といった特例も存在します。
不動産取得税	土地の所有権を取得した受贈者に対して課税されます。相続による取得には課税されません。
登録免許税	土地の名義変更登記を行う際に課税されます。生前贈与の方が相続よりも税率が高く設定されています。

【相続】

相続税	被相続人の財産総額に応じて、相続人に課税されます。基礎控除額や配偶者控除、小規模宅地等の特例など、様々な控除や特例措置があり、生前贈与と比較して税負担を軽減できる場合があります。
登録免許税	相続による土地の名義変更登記を行う際に課税されます。生前贈与よりも税率が低いです。

3. 手続きの煩雑さ

土地の所有権移転手続きの煩雑さも、生前贈与と相続で異なります。

【生前贈与】

贈与者と受贈者の合意があれば、比較的スムーズに手続きが進められます。主な手続きは、贈与契約書の作成、不動産の名義変更登記、贈与税の申告・納付などです。

【相続】

被相続人の死亡という事実が発生するため、戸籍謄本の収集による相続人の確定、遺言書の確認または遺産分割協議、相続放棄の手続き、相続税の申告・納付、不動産の名義変更登記など、多くの手続きが必要となる場合があります。相続人間で意見が対立すると、遺産分割協議が長期化し、手続きが複雑になることもあります。

4. 贈与者の意思の反映

財産を承継する側の意思を反映させやすさという点では、生前贈与にメリットがあります。

【生前贈与】

贈与者は、自分の意思で贈与の時期や相手、方法などを自由に決めることができます。「特定の子供に早く土地を活用させたい」「将来の相続争いを避けたい」といった具体的な意向を反映させることが可能です。

【相続】

遺言書がない場合、法定相続人が民法の規定に従って財産を相続するため、被相続人の生前の意向が必ずしも反映されるとは限りません。遺言書を作成することで一定程度意思を反映できますが、遺留分の問題も考慮する必要があります。

5. 認知症対策

贈与者が認知症などで判断能力を失ってしまうと、生前贈与は原則として不可能になります。

【生前贈与】

判断能力があるうちに実行することで、将来の財産凍結リスクを回避し、自身の希望する形で財産を承継させることができます。

【相続】

贈与者の判断能力が低下しても、相続は発生します。しかし、遺産分割協議などがスムーズに進まなくなる可能性があります。成年後見制度を利用することも考えられますが、財産の処分には家庭裁判所の許可が必要となるなど、制約があります。

土地の生前贈与と相続の違いまとめ

土地の生前贈与と相続は、財産の移転時期、税金の種類と税率、手続きの煩雑さ、贈与者の意思の反映、認知症対策といった様々な側面で異なります。

どちらを選択すべきかは、個々の状況や目的によって最適な判断が異なります。

例えば、相続税の負担が大きいと予想される場合は、生前贈与による節税効果を検討する価値があります。一方で、相続税の控除や特例を十分に活用できる場合や、手続きの簡便さを重視する場合は、相続が有利なケースもあります。

いずれにしても、土地の承継は金額も大きく、税金や法的な手続きも複雑になるため、早めに専門家（税理士、司法書士など）に相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を選択することをおすすめします。

以下では、さらに具体的に、生前贈与と相続を活用するメリット・デメリットについて掘り下げていきましょう。

土地を生前贈与するメリット・デメリット

土地を生前贈与することは、将来の相続に備える有効な手段となり得ますが、メリットとデメリットを十分に理解しておく必要があります。

メリット

相続税対策

生前贈与により、将来の相続財産を減らすことができ、相続税の負担を軽減できる可能性があります。特に、早期に贈与することで、その後の土地の価値上昇分が相続財産から除外される効果も期待できます。

早期の財産活用

受贈者（子など）は、贈与を受けた土地を早期に活用できます。住宅を建てたり、事業を始めたりすることで、贈与者の意向に沿った形で財産を活かすことが可能です。

相続争いの回避

生前に財産の分配を明確にしておくことで、相続発生後の遺産分割協議における親族間の対立や紛争を未然に防ぐ効果が期待できます。

贈与者の意思反映

贈与者は、自身の判断能力があるうちに、誰にどの土地を贈与するかを自分の意思で決定できます。特定の子供に特に財産を残したい場合などに有効です。

認知症対策

贈与者の判断能力が低下すると生前贈与は難しくなるため、早めに実行することで、将来の財産凍結リスクを回避できます。

デメリット

贈与税の負担

相続税よりも一般的に税率が高い贈与税が課税されます。年間110万円の基礎控除を超える贈与には課税されるため、贈与額によっては大きな負担となる可能性があります。

不動産取得税・登録免許税

土地の所有権移転に伴い、受贈者には不動産取得税と登録免許税が課税されます。相続による取得には不動産取得税は課税されません。

贈与後の撤回困難

原則として、生前贈与が完了した後に、贈与者の都合で撤回することは困難です。将来の生活設計の変更に対応できない可能性があります。

遺留分侵害の可能性

他の相続人の遺留分を侵害するような贈与を行った場合、相続発生後に遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。

資金計画の慎重さ

生前贈与により手元資金が減少するため、贈与者の老後の生活資金計画を慎重に検討する必要があります。

土地の生前贈与は、メリットとデメリットを総合的に考慮し、家族構成や財産状況、将来設計などを踏まえた上で慎重に判断することが重要です。税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることを強く推奨します。

土地を相続するメリット・デメリット

親などから土地を相続することは、多くの場合、経済的な恩恵をもたらしますが、同時に考慮すべき側面も存在します。

メリット

不動産取得税が課税されない

相続によって土地を取得する場合、生前贈与とは異なり、不動産取得税は課税されません。これは、相続における大きな経済的メリットの一つです。

登録免許税が比較的低い

土地の相続登記にかかる登録免許税は、生前贈与と比較して税率が低く設定されています。

相続税の各種控除・特例の適用

相続税には、基礎控除や配偶者控除、小規模宅地等の特例など、税負担を軽減するための様々な控除や特例措置が用意されています。これらの適用を受けることで、相続税額を大幅に抑えられる可能性があります。

換価の自由度

相続人は、相続した土地を自身の判断で自由に売却、活用することができます。生前贈与のように、贈与者の意向に縛られることは原則としてありません。

デメリット

相続税の負担

相続財産の総額によっては、高額な相続税が課税される可能性があります。特に、現金預貯金が少なく、土地の評価額が高い場合には、納税資金の確保が課題となることがあります。

遺産分割協議の負担・紛争のリスク

複数の相続人がいる場合、土地の分割方法や誰が相続するかについて、相続人間で遺産分割協議を行う必要があります。意見が対立すると、協議が長期化したり、紛争が生じたりする可能性があります。

手続きの煩雑さ

相続手続きは、戸籍謄本の収集、遺産分割協議書の作成、相続登記など、多くの書類作成や手続きが必要となり、時間と手間がかかります。

管理コストの発生

土地を相続した場合、固定資産税や都市計画税などの維持管理コストが発生します。活用しない土地でも、これらの費用は継続的にかかるため、負担となることがあります。

共有名義によるトラブル

複数の相続人で土地を共有名義にした場合、将来的に土地の売却や活用を行う際に、共有者全員の同意が必要となり、意見の対立などによって円滑な利用が妨げられる可能性があります。

土地の相続は、税制上の優遇措置がある一方で、遺産分割や管理の面で課題も存在します。相続が発生する前から、家族間でしっかりと話し合い、専門家のアドバイスを受けながら、円滑な相続と将来的な土地の活用について検討しておくことが重要です。

結局、土地は贈与と相続どちらが得か？ケース別徹底比較

土地の承継において、生前贈与と相続のどちらが得かは一概には言えません。個々の状況、土地の評価額、家族構成、そして利用できる税制上の特例によって有利な選択肢は大きく変動します。

以下に、贈与が得なケース、相続が得なケース、そして具体的な資産規模によるシミュレーションを通して、どちらを選ぶべきかの判断材料を提供します。

①贈与が得なケース

生前贈与が相続よりも有利となるのは、主に以下のようなケースです。

贈与者の年齢が高く、相続税率が高くなる可能性が高い場合

相続税は、遺産総額が大きくなるほど税率が上昇する累進課税制度です。高齢で多額の資産を持つ親から子へ土地を贈与することで、将来的に課される可能性の高い相続税率を回避し、より低い税率の贈与税で財産を移転できる場合があります。特に、基礎控除額を超える高額な遺産が見込まれる場合に有効です。

将来的に土地の価値が大きく上昇する見込みがある場合

生前贈与の時点の評価額で贈与税が課税されるため、将来的に土地の価値が大幅に上昇すると予想される場合、相続時に高い評価額で相続税が課税されるのを防ぐことができます。

相続財産が現金化しにくい不動産中心の場合

相続財産の多くが土地などの不動産で、納税資金の確保が難しいと予想される場合、生前に一部を贈与しておくことで、相続時の納税負担を軽減できます。

特定の子供に早く土地を活用させたい意向がある場合

相続発生を待たずに、特定の子供に土地を贈与し、住宅建設や事業展開など、早期に有効活用させたいという明確な意向がある場合に適しています。

暦年贈与の活用

年間110万円までの贈与は非課税となる暦年贈与を長期間にわたって行うことで、贈与税の負担を抑えながら少しずつ財産を移転できます。特に、評価額の低い土地の一部を生前贈与していくなどの方法が考えられます。

②相続が得なケース

一方で、相続が贈与よりも有利となるのは、以下のようなケースです。

「小規模宅地等の特例」を適用できる場合

相続財産のうち、被相続人の居住用や事業用の宅地については、一定の要件を満たすことで評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が適用できます。この特例を適用できる場合、相続税を大幅に軽減できるため、生前贈与よりも相続の方が有利になる可能性が高くなります。

配偶者控除を最大限に活用できる場合

配偶者が相続する場合、相続税の配偶者控除により、法定相続分または1億6千万円のいずれか多い金額までは相続税が課税されません。配偶者が多くの財産を相続する場合、相続税の負担を大幅に軽減できます。

相続税の基礎控除額以内の遺産総額の場合

遺産総額が相続税の基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）以下であれば、相続税は課税されません。この場合、あえて贈与税を支払ってまで生前贈与をするメリットは薄いと言えます。

贈与税率が高い場合

相続税率と比較して、適用される贈与税率が高い場合、無理に生前贈与を行うとかえって税負担が増加する可能性があります。

将来的に土地を売却する予定がある場合

相続によって取得した土地を売却する場合、取得費は被相続人の取得費を引き継ぎますが、生前贈与の場合は贈与時の評価額が取得費となるため、譲渡所得税が高くなる可能性があります。

③ケース別シミュレーション

土地の贈与と相続のどちらが得かは、個々の状況によって複雑に変動します。単純な税額比較だけでなく、将来的な土地の価値変動、利用できる税制上の特例、そして何よりご自身の意向を総合的に考慮して判断することが重要です。

そのため、最終的な判断は、必ず税理士などの専門家に相談し、具体的な試算に基づいたアドバイスを受けることを強く推奨します。

以下に、土地の評価額を含む資産総額が異なる場合の、単純なシミュレーションを示します（各種控除や特例は考慮せず、概算として捉えてください）。

ケース1：資産総額3,000万円（うち土地評価額2,000万円）、相続人：子1人

相続

遺産総額3,000万円は相続税の基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 1人 = 3,600万円）以下であるため、相続税は課税されません。登録免許税等の費用はかかります。

生前贈与

土地評価額2,000万円に対して贈与税が課税されます。基礎控除後の1,890万円に対して、税率が適用されます（税率は贈与額によって変動）。不動産取得税、登録免許税も別途かかります。

➡このケースでは、相続の方が税負担は少なく有利と言えます。

ケース2：資産総額5,000万円（うち土地評価額3,000万円）、相続人：子1人

相続

遺産総額5,000万円から基礎控除額3,600万円を差し引いた1,400万円に対して相続税が課税されます。税率は10%となり、相続税額は140万円となります。登録免許税等の費用もかかります。

生前贈与

土地評価額3,000万円に対して贈与税が課税されます。基礎控除後の2,890万円に対して、税率が適用されます（税率は贈与額によって変動し、この金額帯では15%）。不動産取得税、登録免許税も別途かかります。

▶このケースでも、単純な税額比較では相続の方が有利となる可能性がありますが、贈与の時期や暦年贈与の活用によっては有利になる可能性も残されています。

ケース3：資産総額2億円（うち土地評価額1億円）、相続人（子2人）

相続

遺産総額2億円から基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円）を差し引いた1億5,800万円に対して相続税が課税されます。税率は段階的に上昇し、この金額帯では30%程度になる可能性があります。小規模宅地等の特例などが適用できれば、税負担を大きく軽減できます。

生前贈与

土地評価額1億円に対して贈与税が課税されます。基礎控除後の9,890万円に対して、税率が適用されます（税率は贈与額によって変動し、この金額帯では45%程度）。不動産取得税、登録免許税も別途かかります。

▶このケースでは、相続税率が高くなる可能性があり、生前贈与を早期に行うことで、将来の相続税負担を軽減できる可能性があります。ただし、贈与税額や利用できる相続税の特例などを慎重に比較検討する必要があります。

後悔しない土地の承継：贈与と相続の賢い選び方と対策

土地という大切な財産を次世代へ円滑に承継するためには、生前贈与と相続のどちらを選ぶべきか、慎重な検討と計画が不可欠です。

後悔しない選択をするために、専門家への相談タイミング、計画的に進めるポイント、そして家族間の話し合いについて解説します。

①専門家（税理士・司法書士）への相談タイミング

生前贈与と相続のどちらを選択するか迷った場合、できるだけ早い段階で税理士と司法書士に相談することをおすすめします。

具体的な相談タイミングとしては、以下のような場合が考えられます。

土地の承継を意識し始めた時

まだ具体的な計画がなくても、将来的に土地をどのように承継したいか考え始めた段階で、制度の概要や注意点について専門家から প্রাথমিক情報を得ることで、早めの検討を開始できます。

贈与または相続の具体的な選択肢で迷っている時

生前贈与と相続のどちらが自身の状況に適しているか判断しかねる場合、専門家に個別の財産状況や家族構成を伝え、それぞれのメリット・デメリット、税負担の試算などを比較検討してもらうことが重要です。

税制改正があった時

税法は頻繁に改正されるため、以前に検討したことがある場合でも、最新の税制を踏まえたアドバイスを受けるために再相談することをおすすめします。

遺産分割協議が難航しそうな場合

相続人が複数いる場合や、遺産の種類が多い場合など、遺産分割協議がスムーズに進まない可能性があると予測される場合は、早期に司法書士に相談し、法的な観点からのアドバイスや遺言書の作成支援を受けることを検討しましょう。

生前贈与を実行に移す前

生前贈与は一度行うと原則として撤回が難しいため、実行前に税理士に贈与税の試算や節税対策について、司法書士に贈与契約書の作成や登記手続きについて相談し、法的なリスクを minimizer することが重要です。

相続が発生した後

相続が発生した後も、相続税の申告や遺産分割協議、相続登記など、専門家のサポートが必要となる場面が多くあります。速やかに税理士や司法書士に相談し、適切なアドバイスを受けながら手続きを進めることが大切です。

早期に専門家に相談することで、より多くの選択肢を検討でき、時間的な余裕を持って最適な承継方法を選択できます。また、税務面や法務面でのリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが可能になります。

②贈与と相続、計画的に進めるポイント

後悔しない土地の承継を実現するためには、贈与と相続のいずれを選択するにしても、計画的に進めることが重要です。

▶生前贈与を計画的に進めるポイント

長期的な視点

相続税対策としての効果を最大限に引き出すためには、早めに計画を立て、暦年贈与などを活用しながら、時間をかけて財産を移転していくことが有効です。

贈与額の検討

贈与税の基礎控除額（年間110万円）を意識しつつ、将来の相続税額との比較を行いながら、適切な贈与額を検討します。相続時精算課税制度の利用も視野に入れる場合は、専門家と十分に相談しましょう。

贈与契約書の作成

後々のトラブルを避けるため、贈与の意思や対象となる土地、条件などを明確に記載した贈与契約書を必ず作成しましょう。

登記手続きの確実な実施

贈与契約が成立したら、速やかに土地の名義変更登記を行い、受贈者へ確実に所有権を移転します。

納税資金の確保

贈与税や不動産取得税、登録免許税などの税負担を考慮し、納税資金を事前に準備しておくことが重要です。

▶相続を計画的に進めるポイント

遺言書の作成: 自身の希望する財産の分け方を実現し、相続人間の争いを避けるために、遺言書の作成を検討しましょう。特に、土地の分割方法や特定の相続人に残したい意向がある場合は有効です。
遺産分割協議の準備: 相続人が複数いる場合は、生前から相続人同士で財産の状況や希望について話し合い、遺産分割の方向性を共有しておくことが円滑な協議につながります。
相続財産の評価: 相続税の試算や遺産分割協議のために、土地の正確な評価額を把握しておきましょう。
納税資金の準備: 相続税が発生する可能性がある場合は、納税資金を事前に準備しておく必要があります。生命保険の活用なども検討しましょう。
特例の検討: 小規模宅地等の特例や配偶者控除など、利用できる相続税の特例がないか、専門家と相談しながら検討しましょう。