身近な人が亡くなった時、相続で引き継いだ不動産の名義変更（相続登記）は、法改正により義務化の対象となりました。

被相続人が保有していた土地や建物の名義人が実は被相続人ではなく、それより前に発生した相続において相続登記をしないまま取得していた場合、相続手続きが複雑化するため注意が必要です。

この記事では、不動産を相続する場面で、被相続人が不動産を相続登記しないまま死亡してしまった場合の注意点について、中間省略登記によって手続きが簡素化されるケースも含めて解説します。

相続登記をしないまま死亡した場合に気をつけるべきこと

被相続人が相続登記をしないまま死亡してしまった相続の場面では、これから自分が行う相続登記の手続きには特にお気をつけください。

相続登記が複雑化する

被相続人が相続登記をしないまま死亡した場合の相続では、行わなければいけない相続登記の回数が増えるという点に注意が必要です。

この記事で取り扱っているケースのように、遺産相続が終わらないうちに次の相続が始まるケースを「数次相続」と呼びます。そして、数次相続における最初の相続を「一次相続」、2回目の相続を「二次相続」と呼びます。

数次相続における相続登記では、基本的に一次相続の相続登記を終えてから二次相続の相続登記を行わなければならず、一つ一つ順に進めていくしかありません。

また、例外のケースを除いて、中間を省略して登記を行うこと（中間省略登記）は禁止されています。

相続登記には期限がある

法改正により、相続登記は2024年4月1日より義務化の対象となりました。

2024年4月1日以降に相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。

2024年3月31日以前の相続登記においても、2027年3月31日までに相続登記を完了しなければなりません。

もし期限内に相続登記を終えることができなければ罰則の対象となり、10万円以下の過料が課せられるためご注意ください。

相続登記の回数が増えることによる影響

被相続人の相続登記をしないまま死亡してしまった相続の場面では、いまご紹介したように相続登記の回数が増えて複雑化する点が特筆すべき注意点です。

これは、相続登記の回数が増えることで次のような影響が及んでしまうことが理由にあります。

支払う登録免許税が増える

登録免許税とは、不動産登記を行う際に国に支払うお金のことを指します。

相続登記の回数が増えることは、つまり国に支払わなければならない登録免許税の金額も増えるということを意味するのです。

登録免許税の税額は、土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけた計算で求められます。評価額の高い不動産を相続する場合は、支払う登録免許税も高額になるおそれがあります。

相続登記の手間が回数分かかる

数次相続の場合、一次相続から順に相続登記を一つずつ行っていく必要があります。

一次相続・二次相続それぞれにおける相続人を確定させるための調査や、遺産分割協議も行わなければいけない可能性もあり、相続登記の手間は倍増すると考えていいでしょう。

中間省略登記によって登記が1回で済む可能性も

相続登記をしないまま死亡した場合のように数次相続が発生するケースでは、「中間省略登記」が認められる場合があります。

中間省略登記とは、中間の相続人の相続登記を省略して直接最終名義人へ所有権を移転する登記を意味します。

基本的に中間省略登記は法律で認められていない手続きですが、限られたケースの相続登記においては中間省略登記が認められています。

中間省略登記が可能なケースだと、中間省略登記によって登録免許税を少額に抑えられ、相続登記にかかる手間も少なく済ませることができるようになります。

次に紹介するようなケースに該当する場合に限り、中間省略登記を行うことが認められます。

中間省略登記が認められるケース

中間の相続人が単独相続をしていた場合に限り、中間省略登記を行うことが認められます。

中間の相続人が1人だった場合

例えば、父・息子・息子の妻の3人による2次相続を考えた場合を考えてみましょう。

母はすでに他界していて父は一人暮らしであり、父の子供は息子1人しかいません。

父が亡くなったあと、法定相続人は息子1人であるため、父が住んでいた家は息子が相続することになりました。しかし、息子は相続登記をしないまま亡くなってしまいます。

父が亡くなった場面での相続が一次相続、息子が亡くなった場面での相続が二次相続になります。

一次相続の相続人は息子1人しかいないため、中間の相続は単独相続になります。

この場合、父の不動産を息子の妻が相続するにあたって中間省略登記が可能になり、息子の妻は直接自分の名義で相続登記を行うことが認められます。

中間の相続人が複数人いたが1人だけ相続していた場合

母・息子・娘のケースにおいて、母が亡くなったときの一次相続と、息子が亡くなったときの二次相続について考えましょう。

母が亡くなった一次相続のとき、遺産分割によって息子が不動産を相続することが決まりましたが、息子は相続登記をしないまま亡くなってしまいます。

息子には妻と子供がいて、息子の死後は妻が不動産を相続することになりました。

この場合、一次相続において相続人は息子と娘の2人がいましたが、遺産分割によって息子1人の単独相続になったことにより中間省略登記が可能になり、息子の妻は直接自分の名義へ相続登記を行うことができます。

中間の相続人が複数人いたが結果として単独相続になるようなケースには、遺産分割協議による結果だけでなく、他の全ての相続人が相続放棄をした場合や、他の相続人が相続分を超える特別受益を得ていた場合なども当てはまります。

相続登記について少しでも不安があれば専門家へ相談を

前述のとおり、法改正により相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日より3年以内に相続登記を完了させる必要があります。過去の相続においても2027年3月末までを期限に相続登記を行わなければなりません。

これから約3年間もあれば、余裕を持って進めることができると思う方も少なくないかも知れません。

ただし、被相続人が相続登記しないまま死亡したケースなど、数次相続が起こるような場合の相続登記は相続登記の手続きは非常に複雑になり、手間と時間が多大にかかってしまいます。

数次相続では、中間の相続人が単独相続であれば中間省略登記が認められますが、中間省略登記が認められるケースかどうかを判断するのにも専門的な知識が必要になります。

被相続人が相続登記しないまま死亡してしまったケースのように、複雑な相続登記をしなければならない場面にいる相続人の方は、少しでも不安や困った点があれば司法書士などの専門家へ相談することをお勧めします。

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