相続登記の流れと必要書類

故山田太郎さんのご家族は妻：花子さん（75歳）と長男：一郎さん（49歳）、そして長女：夕子さん（45歳）の３名。
故太郎さん名義の土地・建物につき、相続登記が必要であり、今回、土地・建物の双方を妻：花子さんの単独名義に変更することが決まりました。

2024年4月から相続登記が義務化される

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化になります。

行うことは主に以下の3つです。

• 相続で不動産取得がある場合：3年以内に登記・名義変更を行う
• 住所変更した場合：2年以内に変更手続きを行う
• 法改正以前に不動産を所有している場合：同上の手続きを行う

適切な処置を行わないと過料（ペナルティ）がありますので、一つひとつ見ていきましょう。

相続で不動産取得がある場合

不動産取得を知った日から、3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象になります。

住所変更した場合

住所変更した場合、2年以内に正当な理由がなく手続きをしなければ5万円以下の過料の対象になります。

法改正以前に所有している不動産を放置した場合

法改正前に所有している不動産についても、相続登記・住所等の変更登記が義務化になるため、放置すると過料の対象になる。

これらの処置は漏れがあると過料の対象にもなりかねません。専門家にご相談の上、適切に処置されることをお勧めします。

相続登記の流れ

①戸籍謄本の収集による相続人調査

・戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本の収集により、相続人全員を特定します。

　→　戸除籍謄本・改製原戸籍謄本の考え方については、
　　　こちらのページ「金融機関での相続手続きについて」もご覧ください。

②名寄帳、固定資産評価証明書の取得による不動産調査

・毎年役所から送付される「固定資産税・都市計画税 納税通知書」によって不動産の所在が特定できない場合、市区町村役場・市税事務所に対して「名寄帳」や「固定資産評価証明書」の発行請求を行い、故人様名義の不動産の調査、特定を行います。

③遺産分割協議の実施　→　不動産取得者の決定

・故人様作成の遺言書が存在しない場合、相続人全員の遺産分割協議（＝遺産分けの話し合い）によって不動産の取得者を決定します。
・不動産取得者の決定に際しては、相続人の単独所有とするのか、共同所有とするのかといった点や、一部の相続人が不動産を取得する代わりに他の相続人に金銭を支払うのか否か、そもそも不動産を売却してお金で分配するのか等について、合わせて検討・決定する必要があります。

④遺産分割協議書の作成、相続人全員による署名捺印

・整った遺産分割の内容を記載した遺産分割協議書を作成し、戸籍謄本の収集によって特定された相続人全員が、署名捺印を行います。
・この際に使用する印鑑は、市区町村役場に登録している実印です。

⑤管轄法務局への登記申請

・必要な書類を揃えたうえで「登記申請書」を作成し、登録免許税と一緒に法務局に申請します。
・申請すべき法務局は、不動産の所在場所によってそれぞれ管轄が異なるため、注意が必要です。

主な特殊ケース

■ 故人様が遺言書を遺されていた場合には遺産分割協議・遺産分割協議書の作成が不要です

■ 故人様が遺した遺言書が「自筆証書遺言」である場合、家庭裁判所での検認手続きが必要です（自筆証書遺言を法務局で保管していた場合を除く）

■ 家庭裁判所での遺産分割調停・遺産分割審判となった場合、遺産分割協議は不要です

■ 相続人の中に未成年者がいる場合、遺産分割協議にあたり、家庭裁判所での特別代理人選任が必要となる場合があります

■ 相続人の中に認知症等の方がいる場合、通常、家庭裁判所での後見開始申立てが必要です

■ 相続人の中に成年後見人の方と成年被後見人の方がいる場合、家庭裁判所での特別代理人選任が必要となります。

■ 相続人の中に行方不明者がいる場合、家庭裁判所での不在者財産管理人選任や失踪宣告のお手続きが必要です

必要書類

■ 故太郎さんの出生から死亡までの連続した全ての戸籍、除籍、改製原戸籍（全て謄本／一式）

・故人様の相続人を確定するために必要です。
・結婚、転籍等によって新しい戸籍謄本が作られますが、未婚であり、かつ本籍を一度も移していない方であっても、役所の都合により、昭和と平成に戸籍謄本の作り替えが行われているため、一生分の戸籍謄本を収集しようとする場合には、必ず複数通になります。
・一般的には５通前後であることが多いです。
・司法書士による取得代行が可能であり、当センターでは、取得代行を依頼される方がほとんどです。

■ 故太郎さんの住民票除票（１通）

・故人様の最後の住所地を確認するために必要です。
・名義変更対象不動産に登記された方が、今回の故人様と同一人物であることを、住民票除票上の住所氏名と一致することによって確認します。
・本籍等、記載省略の無いものをご用意頂いています（マイナンバーの省略は問題ありません）。
・司法書士による取得代行が可能です。

・住民票除票では情報として不足することも多く、その場合、その他の書類が必要となります。予めご了承ください。

■ 相続人の皆様全員の現在の戸籍（謄本または抄本のいずれでも可／各１通）

・故人様の相続人を確定するために必要です。
・故人様死亡時、相続人となる方がご健在であったことを確認します。
・死亡日の翌日以降に取得したものをご用意頂いています。
・司法書士による取得代行が可能です。

■ 相続人の皆様全員の印鑑登録証明書（各１通）

・印鑑カードが必要となるため、相続人様において取得して頂く必要があります。
・印鑑登録していない相続人の方は、印鑑登録を行って頂く必要があります。
・特に有効期限は設定されていないため、住所表記等の変更がない場合には、以前に取得されたものをお使い頂くことが可能です。

■ 実際に不動産を相続する妻：花子さんの住民票（１通）

・法務局に登記される住所表記、氏名表記の確認のために必要です。
・司法書士による取得代行が可能です。
・本籍等、記載省略の無いものをご用意頂いています（マイナンバーの省略は問題ありません）。

■ 不動産を相続する妻：花子さんのご連絡先お電話番号メモ

・不動産を取得する相続人様のご本人確認実施のために必要です。

■ 不動産を相続する妻：花子さんのご本人確認資料

・不動産を取得する相続人様のご本人確認資料として必要です。
・運転免許証、運転経歴証明書、マイナンバーカード、パスポート、後期高齢者医療被保険者証などが該当します。

■ 名義変更対象不動産に関する登記済権利証

・名義変更対象不動産の確認等のため、必要です。
・法務局から再発行されない書類であるため、紛失・滅失により存在しない場合にはご相談ください。

■ 名義変更対象不動産に関する最新年度の固定資産税・都市計画税  納税通知書

・名義変更対象不動産の確認、登録免許税算出のための固定資産評価額確認のために必要です。
・通常、毎年４月～７月頃に市区町村役場、市税事務所から郵送によって届きます。
・対象不動産に固定資産が課税されていない場合には届きません。その場合にはご相談ください。

■ 遺産分割協議書

・遺産分割協議の結果を記載し、相続人全員が実印で押印する必要があります。

■ 登記申請委任状

・司法書士に登記申請を任せる場合に限り必要です。